VICI Properties: Eine Casinomaschine oder doch nur mehr Schein als Sein?
VICI Properties: Eine Casinomaschine oder doch nur mehr Schein als Sein?
Langfristiges Investment in einem Entertainment-REIT, der womöglich die komplette Konkurrenz überschattet!
Was macht VICI Properties?
Vici Properties zeichnet sich als ein REIT, auch Real Estate Investment Trust, aus und leitet in erster Linie erworbene und entwickelte Immobilien an Kunden weiter, die im nächsten Schritt vordatiert und vor allem auf langer Sicht verpachtet und von diesen bewirtschaftet werden. Es wurde 2017 als Spin-off der Caesars Entertainment Corporation im Rahmen der Insolvenzsanierung gegründet, hat seinen Sitz in New York und ist hauptsächlich in den USA, speziell in Las Vegas, und zu einem kleinen Teil in Canada tätig.
Klingt erstmal nicht unüblich für einen REIT, bei dem das Geschäft mit Immobilien als Vorrausetzung dient, um diesen Status einnehmen zu können. Doch Vici ist in einem speziellen Bereich von Immobilien unterwegs, wie man aus der Headline ableiten und es sich schon denken kann: Casinos!
Was ist unter REITS zu verstehen?
Ein REIT ist eine Sonderform einer Immobilien-Aktiengesellschaft. So können diese zum Beispiel in Bürogebäude, Infrastruktur, Krankenhäuser oder andere Bereiche investieren. Dabei sind die REITS im Gegensatz zu anderen Immobiliengesellschaften steuerlich besser aufgestellt, sind jedoch zwangsweise dazu verpflichtet, mindestens 90 % ihrer Gewinne an ihre Aktionäre in Form einer Dividendenausschüttung auszuzahlen.
Wie ist das Portfolio aufgestellt?
Weiterhin lässt sich sagen, dass Vici in den letzten Jahren ordentlich nachgelegt hat und mittlerweile auch vier Golfplätze und viele Hotels in dem Portfolio wieder zu finden sind.
Rund 54 Entertainment-Immobilien, worunter vor allem Casinos, Rennstrecken o. Ä. fallen, und 39 Non-Entertainment-Immobilien, die hauptsächlich von Hotels abgebildet werden, befinden sich in den Händen von diesem Unternehmen. Zwei der wohl bekanntesten Casinos und auch zeitgleich Hotels, die von Vici verpachtet werden, sind das Caesars Palace und MGM Grand, das von den gleichnamigen Unternehmen betrieben wird.
Weitere bekannte Partner sind außerdem Jack Entertainment, Hard Rock oder auch Canyon Ranch. Bei diesen aber auch jeglichen anderen Fällen wird großer Wert darauf gelegt, dass die Kunden, die von Vici auch als Partner betitelt werden, großes Interesse an langfristigen Partnerschaften haben und sich somit die Mietverträge über Jahre erstrecken.
Solche Verträge werden in nahezu allen Fällen als sogenannte Triple-Net-Mitverträge abgewickelt, da diese große Vorteile mit sich bringen.
Was sind Triple-Net-Mietverträge?
Bei einem Triple-Net-Mietvertrag übernimmt der Gewerbemieter alle Ausgaben für Betriebskosten, Versicherungen sowie Instandhaltung seiner Flächen. Im Gegenzug kommt ihm der Vermieter bei der Miethöhe entgegen. Üblicherweise kommen diese Art von Verträgen vor allem bei REITS zum Vorschein.
Doch diese Struktur und Vorgehensweise stellt per se nichts Neues dar und man kann mit Blick auf das Immobiliengeschäft schwierig das Rad neu erfinden.
Doch es lohnt sich genauer hinzusehen, denn als Unternehmen kann man besonders dann herausstechen, wenn man in der Lage ist, bestimmte Faktoren dieser Verträge und der Bilanzen enorm zu skalieren.
Und hier sind wir an einem Punkt angekommen, an dem Vici zu einem der besonderen Immobilienunternehmen dieser Klasse wird und nicht nur mit dem äußerlich impulsiven und glamourösen Erscheinungsbild glänzt.
Langlaufende Mietverträge - ein Pluspunkt?
Wichtig sind für viele Investoren die Laufzeit der Verträge, die im Vergleich zu vielen anderen Unternehmen bei Vici sehr lang sind. Und darauf ist das Management auch sehr stolz und kann zurecht damit angeben.
Während der Durchschnitt traditioneller REITS nur eine Laufzeit von 8 bis 11 Jahren aufweisen kann, glänzt das Casino-Monopol mit einer durchschnittlichen Laufzeit von 42 Jahren. Das entspricht bei einem ausgedehnten Kontrast fast dem Vierfachen.
Saubere Bilanz wie kein anderes Unternehmen dieser Liga?
Auch mit den bilanziellen Zahlen kann sich das Unternehmen von den Wettbewerbern etwas abheben. Von dem letzten Tiefpunkt aus, Anfang 2022, hat das Unternehmen es geschafft, die Nettomarge von rund 34 % auf fast 69 % zu steigern. Dies spiegelt einen Anstieg von mehr als 100 % wider.
Zum Vergleich: Ein bekanntes und mit einem starken Image betriebenes Immobilien-Unternehmen namens „Gaming and Leisure Properties“, das auch den Rang eines REITS trägt und mit Hotels und Casinos handelt, konnte zu den besten Zeiten gerade einmal eine Nettomarge von 55 % darlegen
Auch der Umsatz stieg im Vergleich zu Gaming and Leisure Properties im vergangenen Quartal, aber auch in denen davor rasant an. Zweistellige Wachstumsraten waren in der Vergangenheit nicht unüblich.
So konnte Vici im bereits abgelaufenen Quartal ein Umsatzplus von über 20 % zum Vorjahreszeitraum vorweisen. Der Konkurrent lediglich 7,7 %, und solche Raten waren zuvor auch schon aufzufinden.
Eine unangefochtene Dividende
Die Dividende als Profitabilitätsmerkmal ist für REIT-Investoren nicht von geringer Bedeutung, da nun mal mindestens 90 % der Erlöse an die Aktionäre ausgeschüttet werden müssen.
Diese Priorität erkennt auch das Management und legt großen Wert darauf. So liegt die Dividende momentan schon bei 5 % und wird immer noch kräftig angehoben. So prahlt das Management damit, dass die Dividende seit der ersten Ausschüttung vor 5 Jahren im Durchschnitt um 7,6 % angehoben wurde und dafür noch keine einzigen Fremdfinanzierungshilfen aufgenommen wurden, sondern rein aus dem Cashbestand abbezahlt wurde.
Durchaus beachtlich, wenn man die direkte Konkurrenz, aber auch die restlichen REITS dieser Welt in den Kontext mit einbezieht. Bei einer großen Auswahl von Konkurrenten mit einer Wachstumsrate von durchschnittlich 2,6 %, wie in der Präsentation angegeben, kann das Management nur von oben hinab schauen und lachen.
Las Vegas - der Gelddrucker
Kein Wunder, da das Geschäft auf breiter Front brummt, und das berichtet auch das Nevada Gaming Control Board: Der Las Vegas Strip konnte im vergangenen November von einem Wachstum von ganzen 23 % zum Vorjahreszeitraum profitieren.
Und dass Vici als größter Real-Estate-Owner auf dem Strip auf langer Zeit mit solchen Aussichten weiterhin schwarze Zahlen schreibt, wäre kein Wunder. Las Vegas bleibt ein Ort für Neues und Besonderes. Immer neuere und großartige Events, die weltweit Aufsehen erregen, befeuern das Geschäft von Vici als Casino- und Hotelkette. Selbst der Tourist, der nur für einen Bruno Mars-Auftritt oder den NFL-Superbowl in Las Vegas einreist, muss sich für eine gewisse Zeit eine Unterkunft aneignen. Und wenn man schonmal dort ist, kann man sich schwierig vor einem Besuch in eines der Casinos von Vici drücken und lässt womöglich ein wenig Geld dort.
Diese Stärke spiegelt auch der bisherige Aktienkurs wider.
Momentan, am 05.01.24, liegt der Kurs bei fast 32 USD und ist damit nur knapp 10 % von dem Allzeithoch entfernt.
Doch wann lohnt sich ein Einstieg, um von dem Boom in Vegas zu profitieren?
Betrachtet man das Kurs-Gewinn-Verhältnis, auch kurz KGV genannt, das die Anzahl der Jahre bezeichnet, in denen das Unternehmen bei konstanten Gewinnen seinen aktuellen Börsenwert verdient hätte, erkennt man einen Wert von 13.
Damit wurde das durchschnittliche KGV von 15,8 unterboten und somit erscheint das Unternehmen einem erstmal als unterbewertet.
Wichtig ist aber auch die Charttechnik, also wo der Kurs im Gegensatz zur Vergangenheit steht. Wie man sieht, befindet sich der Kurs aktuell über der 50- und 200-Tageslinie. Laut der Vergangenheit lag der Kurs in Abwärtsphasen unter diesen Linien und in Aufwärtsphasen über diesen. Da also diese Linien durchbrochen worden sind, könnte dies ein gutes Signal für eine weitere und noch kräftigere Aufwärtsphase sein. Spannende Einstiegsgelegenheiten könnten sich beispielsweise auf der 28 USD-Marke befinden, da bei diesem Wert schon einmal im Juli 2022 ein Trend losgelöst wurde, der nur eine Richtung kannte, nämlich nach oben!
Zinssenkungen als Turnaround-Beihilfe?
Der Zinsgipfel ist aufgrund der bekämpften Inflation der FED erreicht und könnte ein weiterer Grund sein, bei Vici oder REITS im Allgemeinen zuzuschlagen.
REITS sind bekannterweise abhängig von der Leitzinsentwicklung, da Immobilien mit Hypothekenfinanzierungen erst entstehen können und letztendlich getilgt werden müssen.
Zwar ist auch Vici nicht verschont geblieben, jedoch hat sich das Unternehmen schon vor einigen Jahren mit ausreichend günstigen Krediten abgesichert und blickt mit großem Optimismus und Hoffnung in die Zukunft! Mit sinkenden Zinsen bereits in diesem Jahr, wofür nun auch seitens der FED die Tore langsam geöffnet wurden, könnte auch Vici profitieren und sich günstigere Finanzierungen an Land holen – womöglich eine passende Turnaround-Wette!
Letztendlich liegt es an einem selbst, ob man daran glaubt, dass Las Vegas und damit einhergehend Vici's Bestände von dem Boom, Glanz und Zaster, das in den Casinos und Hotels landet, in Zukunft profitiert. Zu diesem Zeitpunkt sieht man aber eindeutig, dass das Geschäft reibungslos läuft, und sofern kein Ende in Sicht ist.
Las Vegas lebt voll und ganz!
Doch es sei gesagt, dass ich hier nur meine Perspektive darlege und dies somit keine Anlageberatung oder Ähnliches darstellen soll!
Vielen Dank für die Aufmerksamkeit und nicht vergessen, optimistisch zu bleiben! 👋